Comment investir dans l'immobilier réhabilité avec la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui permet à un investisseur de bénéficier de réductions d'impôt sous certaines conditions, notamment l'acquisition d'un logement neuf. Mais un placement Pinel peut également se dérouler dans le cadre d'un bien ancien réhabilité : Loi Pinel ancien réhabilité.

Qu'est-ce que la « loi Pinel ancien réhabilité » ? 

Ce dispositif permet d'acquérir un bien immobilier ancien en mauvais état et d'y effectuer différents travaux de réparation, de rénovation et de mise aux mêmes normes que celles qui sont exigées pour les programmes neufs, puis de le destiner au marché de la location non meublée pendant 6, 9 ou 12 ans éventuellement prorogeables.

Depuis le 1er janvier 2019, un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière, la loi Denormandie, a été votée en complément de la loi Pinel. Il a pour objectif la réhabilitation de l'immobilier ancien dégradé qui se trouve essentiellement dans le centre des villes. Il octroie les mêmes pourcentages de réductions d'impôt qui sont de surcroît, calculés sur la base du montant global de l'investissement, à savoir prix d'achat + coûts des travaux.

Afin d'être éligible aux réductions fiscales, le logement doit satisfaire à des conditions précises avant et après les travaux.

Quels logements éligibles à la loi Pinel ancien réhabilité ?

Le logement avant travaux éligible à la loi Pinel ancien réhabilité est celui qui ne répond pas aux caractéristiques des normes minimales de décence. Une liste de 15 critères fixés par la loi indique sur quoi doivent porter les éléments d'appréciation : il s'agit essentiellement de l'état du gros œuvre, de la toiture et de la charpente, des protections de fenêtres et balcons, de l'étanchéité, de l'état de l'installation de gaz et électrique, de celui des installations sanitaires et des réseaux d'eau et pour terminer de la présence ou non de traces de plomb ou d'amiante. Il suffit que 4 des 15 critères soient défaillants pour rendre le logement éligible à la loi Pinel ancien réhabilité avant travaux, la constatation officielle devant être réalisée par un expert indépendant.

Un autre préalable cumulatif édicté par la loi consiste à ce que le logement ne remplisse pas la moitié au moins d'une liste de 12 critères de performance énergétique, parmi lesquels la présence d'un disjoncteur électrique, d'une superficie et d'un volume habitable minimaux requis, d'une protection contre la lumière extérieure, etc...

Après travaux, pour avoir le droit à la loi Pinel ancien réhabilité, le logement doit afficher des performances similaires à celles des constructions neuves. Le contrôle des travaux achevés et un bilan technique doit être réalisé par un technicien indépendant habilité qui délivre à cette occasion un certificat attestant que les conditions des deux listes citées sont dûment remplies.

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Pinel ancien réhabilité ?

Avec la loi Pinel ancien réhabilité, la réduction d'impôt équivaut à 12 % du prix d'achat du bien si la période d'engagement locative est de 6 années ; elle se montera à 18 % pour 9 ans ; et à hauteur de 21 % pour 12 ans.

Cet avantage fiscal est plafonné à 63 K€ au total et à la limite de 10 K€ imposée aux niches fiscales. Investir avec la loi Pinel ancien réhabilité est un bon placement pour qui dispose déjà de revenus fonciers avec peu de réductions fiscales et qui verse un impôt sur le revenu modéré. Attention toutefois à faire constater le niveau de décence et de performance énergétique au préalable de tout engagement.