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Le dispositif des monuments historiques

Immeubles concernés

Ce régime fiscal s’applique aux immeubles classés monuments historiques (M.H.) ou inscrits àl’inventaire supplémentaire (I.S.M.H.)

  • détenus par un propriétaire unique ou indivis ;
  • déjà en copropriété avant le 31 décembre 2009;
  • mis en copropriété après le 31 décembre 2009 et ayant fait l’objet d’un agrément.

A noter : Depuis le 1er janvier 2015 seuls les immeubles classés M.H. peuvent obtenir un agrément.

Bénéficiaires concernés

Le bénéfice du régime des monuments historiques est ouvert uniquement aux immeubles détenusdirectement par une personne physique ou par une SCI familiale (société constituée entre lesmembres d’une même famille).

Le propriétaire de monuments historiques doit s’engager à conserver la propriété des immeublespendant une période d'au moins 15 ans.

Le démembrement de la propriété du bien est possible.

Intérêts fiscaux

  • Si l’immeuble n’est pas occupé par son propriétaire : la totalité des charges afférentes à l’immeuble peut être imputée sur les revenus fonciers.Si un déficit foncier est constaté, celui-ci est imputable, sans limitation de montant, sur le revenu global du contribuable, et reportable sur les 6 années suivantes.

  • Si l’immeuble est occupé par son propriétaire : les charges foncières afférentes à ladont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables sur le revenu net global. Lescharges relatives à la partie ouverte au public sont prises en compte pour la détermination durevenu net foncier, et en cas de déficit celui-ci est imputable sans limitation de montant sur lerevenu global.

  • A noter: le dispositif des Monuments Historiques n’est pas pris en compte dans le cadre du plafonnement des niches fiscales.

  • Avantage sur l'ISF

    • Si l’immeuble n’est pas occupé par son propriétaire : le déficit foncier de l’année précédant celle de l’imposition à l’ISF imputable sur le revenuglobal est pris en compte pour le calcul du plafonnement de l’ISF. En revanche, le déficitreportable sur le revenu global des autres années ne sera pas pris en compte pour le calculdu plafonnement au titre de l’ISF des années ultérieures.
    • Si l’immeuble est occupé par son propriétaire : l’investissement n’a pas d’incidence sur l’ISF.

Exemples

  • Conséquences en matière d’impôt sur le revenu  l’année de réalisation de l’investissement:

    Vous êtes mariés, sans enfant à charge. Vous décidez d’acquérir en juillet 2014 un bien à usage de logementclassé monument historique et vous ne l’occupez pas. Les charges foncières versées en 2014 suite à votreinvestissement monument historique s’élève à 100 000 euros.

  • Conséquences en matière d’impôt sur le revenu :

    Contribuable ne bénéficiant pas du dispositifContribuable bénéficiant du dispositif Monuments historiquesEconomie d’impôt
    Revenus fonciers00
    Charges Foncières0100 000
    Déficit foncier0100 000
    Revenu brut global200 000200 000
    Revenus imposables200 000100 000
    Impôt sur le revenu54 93618 72236 214
  • Conséquences en matière d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) l’année de réalisation de l’investissement :

    L’ISF est assis sur la valeur nette des biens imposables au 1er janvier de l’année d’imposition, auquel lecontribuable peut déduire certaines dettes grevant le patrimoine. Cependant, l’ISF est plafonné. En effet,le total formé par l’ISF et l’impôt sur le revenu ne doit pas excéder 75 % des revenus de l’année précédente. En cas d’excédent, celui-ci vient en diminution de l’ISF à payer.

    Vous êtes un contribuable, marié sans enfant. Admettons que vous disposez d’un patrimoine valorisé net à 10 000 000 €et d’un revenu imposable de 220 000 €. Le montant des charges foncières versées en 2014 suite à votreinvestissement monument historique destiné à usage de logement s’élève à 120 000 euros. Vous entendez ne pas occuper ce logement.

    Contribuable sans dispositif monuments historiquesContribuable bénéficiant du dispositif monuments historiquesEconomie d’impôt
    Revenus Fonciers00
    Charges Foncières0120 000
    Déficit Foncier0120 000
    Revenus brut global200 000200 000
    Revenus imposables200 000100 000
    Impôt sur le revenu63 13618 722
    44 414 €
    Montant d’ISF : patrimoine 10 M€96 96396 963
    Total impôts avant plafonnement160 099115 685
    Plafonnement à 75 % des revenus imposablesNon applicable41 912
    ISF après plafonnement96 96356 27840 685 €
    TOTAL d’impôt après plafonnement160 09975 00085 099 €