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Opérations de restauration immobilière Malraux

Les opérations de restauration immobilière effectuées dans le cadre du dispositifMalraux ouvrent droit à une réduction d’impôt si les immeubles sont destinés à la location (permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2009).

Immeubles concernés

  • Localisation de l'immeuble

    L’immeuble bâti concerné par la restauration doit être situé :

    • Soit dans un secteur sauvegardé,
    • Soit dans un quartier ancien dégradé (secteur identifié dans le PLU),
    • Soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain, et paysager (ZPPAUP),
    • Soit dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP).
  • Affectation de l’immeuble

    Pour être éligible à la réduction d’impôt, le local doit conserver la même affectation avantet après les travaux. Il est toutefois admis que les immeubles destinés originellement àl’habitation ayant été temporairement destiné à un autre usage soient réaffectés après rénovation à de l’habitation.

  • Opérations de restauration effectuées sur l’immeuble

    Les opérations de rénovation doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble bâti.Par conséquent, sont exclus les travaux qui n'en permettent qu'une restauration partielle.

Bénéficiaires concernés

L’opération peut être réalisée par :

  • des personnes physiques fiscalement domiciliées en France ;
  • des associés d’une société de personnes non soumise à l’impôt sur les sociétés (exemple SCI) ;
  • des associés de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)
  • Engagement de location

    Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer l’immeuble pendant 9 ans. La location doit prendreeffet dans les 12 mois de l’achèvement des travaux.

    Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

    Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société, les associés doivent s’engager à conserver leurs partsjusqu’au terme des neufs ans. De plus, le locataire ne peut être un associé ou un membre de son foyer fiscal,un ascendant ou un descendant.

Intérêts fiscaux

  • Dépenses ouvrant droit à réduction d’impôt

    Ouvrent droit à la réduction d’impôt :

    • les dépenses de travaux concernant la restauration de l’immeuble imposés ou autorisés par l’autorité publique
    • Les charges déductibles du revenu foncier selon le droit commun : dépenses de réparation et d’entretien, ou d’amélioration, primes d’assurance, frais de gestion,…

    Les dépenses prises en compte sont celles supportées à compter soit de la date de délivrance du permis de construire,soit de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable, et jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivante.

  • Montant de la réduction d'impôt

    La réduction d’impôt est égale :

    • 30 % du montant des dépenses éligibles pour un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé ;
    • 22 % du montant des dépenses éligibles pour un immeuble situé en zone de protection du patrimoine architectural (ZPPAUP) et dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP).

    Les dépenses ouvrant droit à la réduction sont retenues dans la limite annuelle de 100 000 €.

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année du paiement des dépenses ou de la réalisation de la souscription à une SCPI. 

A noter : La réduction d’impôt Malraux n’est plus soumise au dispositif de plafonnement des niches fiscales en matière d’impôt sur le revenu.

Remise en cause

La réduction d’impôt est reprise en cas de rupture de l’engagement de location ou de conservation des parts ou encore en cas de démembrement de la propriété de l’immeuble ou des parts.

Il n’y a pas de remise en cause lorsque le démembrement du droit de propriété ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant reprend les engagements courants.

Exemples

Vous êtes mariés, sans enfant à charge. Vous décidez d’acquérir un bien immobilier dans le périmètre d’un secteur sauvegardé et vous procédez au titre de l’année d’imposition, au paiement d’une quote-part de travaux éligible au dispositif « Malraux ».

Exemple 1 : montant des travaux : 30.000 €. L’échéancier prévu au contrat prévoit un seul appel de fonds.

Sans dispositif MalrauxAvec dispositif Malraux
Revenus imposables70 000 €70 000 €
Montant théorique d’impôt sur le revenu9 722 €9 722 €
Quote part des travaux de rénovation030 000 €
taux de la réduction d’impôt030 %
Réduction d’impôt globale09 000 €
Montant d’impôt sur le revenu en 20149 722 €722 €

Exemple 2 : montant des travaux : 175.000 €

L’échéancier des travaux figurant au contrat prévoit d’étaler les travaux sur deux ans. Deux versements respectivement de90 000 € et 85 000 € sont donc prévus. (Il est précisé que les travaux ouvrant droit à la réduction doivent être supportéespar le contribuable avant le 31 décembre de la 3ème année suivante à compter de la date de délivrance du PC ou DP.

Sans dispositif Malraux (identique année n et n+1)Avec dispositif Malraux Année NAvec Dispositif Malraux année N+1
Revenus imposables150 000 €150 000 €150 000
Montant théorique d’impôt sur le revenu34 436 €34 436 €34 436
Quote part des travaux de rénovation090 000 €85 000 €
Taux de la réduction d’impôt030 %30%
Réduction d’impôt globale027 000 €25 500
Montant d’impôt sur le revenu en 201434 436 €7 436 €8 936 €