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Démembrement locatif social

Description du mécanisme

Le démembrement locatif social est mécanisme permettant de dissocier temporairement la propriété d’un bien entre un bailleur social usufruitier et un investisseur privé nu-propriétaire.

Dans ce type d’opération, l’usufruit est cédé temporairement à un bailleur social pour une durée minimum de 15 ans, la nue-propriété étant cédée à un investisseur privé.

Lors de l’extinction de l’usufruit, l’investisseur privé se retrouve plein-propriétaire du bien. Il peut dès lors en disposer comme il l’entend, le vendre ou le louer dans les conditions applicables au logement situé dans le parc immobilier privé (l’immeuble n’est plus considéré comme un logement social).

Lors de l’extinction de l’usufruit, l’investisseur privé se retrouve plein-propriétaire du bien. Il peut dès lors en disposer comme il l’entend, le vendre ou le louer dans les conditions applicables au logement situé dans le parc immobilier privé (l’immeuble n’est plus considéré comme un logement social).

Pendant toute la durée de l’usufruit, le bailleur social usufruitier perçoit les loyers.

Pendant cette période, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. Corrélativement, il ne participe pas aux charges d’entretien et de réparation du bien qui sont à la charge exclusive de l’usufruitier. Par ailleurs, il n’est, sauf exception, redevable d’aucun impôt au titre de son bien. En principe, le nu-propriétaire reste tenu aux grosses réparations.

Les relations entre l’usufruitier bailleur social et l’investisseur nu-propriétaire sont régies par une convention d’usufruit.

Intérêt fiscal

Une économie d’impôt de solidarité sur la fortune  : En matière d’impôt de solidarité sur la fortune, seul l’usufruitier est imposable sur la valeur de la pleine propriété du bien. Par conséquent, le démembrement locatif social permet à l’investisseur de réduire, pendant toute la durée du démembrement, sa base imposable à l’impôt de solidarité sur la fortune du montant de l’investissement réalisé.

Sous réserve d’un investissement réalisé sur fonds propres  : Cette économie suppose que l’investisseur acquiert la nue-propriété du bien au moyen de ses fonds propres. En effet, en cas de recours à l’emprunt, la charge d’emprunt vient déjà en diminution de la base imposable, si bien que l’investissement réalisé est neutre du point de vue de l’ISF.

Toutefois, si l’investisseur décide de recourir à l’emprunt pour investir, les intérêts d’emprunts seront déductibles des revenus fonciers de ses autres propriétés.

Un gain non imposé au moment de l’extinction de l’usufruit  : Par ailleurs, à l’extinction de l’usufruit, le gain réalisé par l’investisseur égal à la différence entre la valeur d’acquisition de la nue-propriété et la valeur de la pleine propriété du bien n’est pas imposable à l’impôt sur le revenu. Ce gain sera néanmoins pris en compte au moment de la cession du bien pour le calcul de la plus-value imposable. Cette plus-value est imposable selon le régime applicable aux plus-values des particuliers. Ainsi, le contribuable est imposé au taux réduit de 19% et bénéficie des abattements pour durée de détention qui court à compter de l’acquisition de la nue-propriété.

Exemple :

Un contribuable a un patrimoine net d’une valeur de 4 millions d’euros. Il est redevable à ce titre d’un impôt de solidarité sur la fortune de 25 433 euros.

Ce contribuable acquiert pour un prix de 400 000 euros la nue-propriété de trois appartements dont l’usufruit appartient à un bailleur social. La valeur de ces appartements en pleine propriété est de 1 000 000 euros

Le patrimoine net taxable de ce contribuable sera, postérieurement à son investissement, de 3,6 millions d’euros. Le montant d’ISF à payer sera de 21 473 euros. L’économie d’impôt réalisée sur une période d’une année est donc de 3 960 euros.

Sur la durée de la convention d’usufruit (15 ans), l’économie d’ISF ainsi réalisé sera de 59 400 euros (3 960 x 15).

Au moment de l’extinction de l’usufruit, l’investisseur récupère la pleine propriété d’un bien d’une valeur d’1 millions d’euros. Il a donc réalisé un gain de 600 000 euros qui échappe à l’impôt sur le revenu. Ce gain sera toutefois pris en compte pour le calcul de la plus-value au moment de la revente.