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LMNP - Censi-Bouvard

Intérêt fiscal

Le régime « Censi-bouvard » permet aux personnes qui acquièrent, avant le 31 décembre 2016, un logement (neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation) dans des structures spécialisées (établissement médical pour personnes âgées ou handicapées, résidence avec service pour étudiants, résidence de tourisme classée) pour le destiner à la location meublée non professionnelle, d’obtenir des réductions d’impôt sur le revenu.

Il permet, en outre, dans certains cas de pouvoir récupérer la TVA ayant grevée l’acquisition du bien ou les travaux de rénovations.

Montant de la réduction d'impot

La base de réduction est égale à 11% du prix d’acquisition de l’immobilier HT, retenu dans la limite de 300 000 euros par an. Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.

Exemple : acquisition d’un logement pour 250 000 euros HT, la réduction d’impôt est égale à 27 500 euros. Le contribuable a droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 3 055 euros pendant 9 ans.

La réduction commence à être accordée à compter de l’année d’achèvement de l’immeuble ou à compter de l’année d’achèvement des travaux, ou à compter de la date d’acquisition du logement si l’immeuble est neuf ou si les travaux de réhabilitation sont achevés.

Cette réduction d’impôt n’est subordonnée à aucun zonage ni aucun plafond tenant au loyer du logement concerné ou aux ressources de son occupant.

Conditions

Le contribuable doit être une personne physique fiscalement domiciliée en France.

Le contribuable doit prendre l’engagement de louer le logement meublé pendant une durée minimale de neuf ans à l’exploitant de l’établissement. Cette location doit être continue pendant toute la période d’engagement.

Le logement doit être donné en location dans un délai d’un mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure.

En cas de changement de l’exploitant, le logement doit être loué au nouvel exploitant dans le délai d’un mois. En cas de défaillance de l’exploitant, le logement doit être loué à un nouvel exploitant dans le délai de douze mois.

Régime d'imposition du bailleur

Imposition dans la catégorie des BIC non professionnels  : L’activité de loueur en meublé non professionnel étant considérée d’un point de vue fiscal comme une activité commerciale, le bailleur est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels. Il doit à ce titre déposer une déclaration d’existence auprès du centre de formalités des entreprises dans les 15 jours de la première mise en location du bien ainsi que déposer annuellement une déclaration spéciale de résultats. Il est en outre astreint à la tenue d’une comptabilité. Enfin il est souhaitable qu’il adhère à un centre de gestion agréé pour éviter que le revenu ne soit majoré de 20%.

Déductibilité limitée des amortissements  : Le bailleur a le droit de pratiquer un amortissement sur l’acquisition du logement et des biens mobiliers le garnissant. Cela étant, cet amortissement n’est déductible fiscalement qu'à hauteur des amortissements pratiqués sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de cette réduction d'impôt.

Ainsi, si le logement a un prix de revient de 350 000 euros, la base amortissable sera d’un point de vue fiscal de 50 000 euros. A l’inverse, si le prix de revient du logement est inférieur à 300 000 euros, aucun amortissement ne sera déductible fiscalement au titre du bien immeuble. Les biens meubles d’une valeur supérieure à 500 euros sont en tout état de cause amortissables.

Contribution foncière des entreprises  : L’activité de loueur en meublé bien qu’exercée à titre non professionnel constitue au sens de la CFE une activité professionnelle imposable. Néanmoins, le contribuable n’est pas soumis à cet impôt dans la mesure où le bien est donné à bail en meublé à un gestionnaire qui sous-loue le bien à un tiers.

Situation au regard de la taxe sur la valeur ajoutée : La taxe sur la valeur ajoutée ayant grevée l’acquisition du bien (logement neuf ou VEFA) ou les travaux de rénovation (acquisition en vue de réhabiliter un logement) sera récupérable par le propriétaire-bailleur à la condition que ce dernier facture de la TVA sur les produits de la location. Tel sera notamment le cas, si le bien est donné en location au gestionnaire d’une résidence de service pour étudiants (si les services proposés relèvent de la parahôtellerie), ou d’un village résidentiels de tourisme classé. A l’issue de la période d’engagement de location de neuf ans et jusqu’à la 20ème année suivant l’acquisition du bien ou l’achèvement des travaux, si le propriétaire-bailleur décide de vendre son bien ou de le louer directement aux locataires, une partie de la TVA récupérée sera à reverser au trésor public. L’assujettissement du propriétaire-bailleur à la TVA implique le respect d’obligations déclaratives et comptables.

Plus-value en cas de revente du bien

En cas de revente du bien, à l’issue de la période d’engagement de neuf années, la plus-value de revente est calculée selon les règles applicables aux particuliers (taux de 19%, abattement pour durée de détention, forfait de 15% pour travaux et des frais d’acquisition de 7,5%). Il est à noter que l’administration fiscale admet, sous certaines conditions, que le prix d’acquisition du foncier peut être majoré du montant des travaux (même si ces derniers ont été pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt).