Les étapes d'une vente immobilière

Les étapes de la vente en VEFA

a) Signature du contrat de réservation ou contrat préliminaire

Qu’est-ce qu’un contrat de réservation ?

Le contrat de réservation lie le promoteur immobilier à l’acheteur avant la vente définitive de l’immeuble. Par ce contrat, le réservant (promoteur), s’engage à réserver au réservataire (acheteur) un immeuble ou une partie d’immeuble.

A cette étape du processus d’achat quelles sont vos obligations?

Au moment de la signature du contrat de réservation vous n’avez comme obligation que celle d’effectuer un dépôt de garantie sur un compte spécial. Celui-ci ne peut excéder 5% du prix prévisionnel de la vente si le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an. Il se limite à 2% si le délai de réalisation est de plus de 2 ans (cas rare en pratique).

Vous pouvez toujours renoncer à acquérir, sans motif, mais vous perdrez votre dépôt de garantie. 
En revanche si vous justifiez d’un motif légitime  le dépôt de garantie vous sera restitué.

La liste des motifs légitimes est énoncée à l’article R261-31 du Code de la construction et de l’habitation consultable sur le site de légifrance en suivant ce lien :  Cliquez-ici

Dès lors à partir de quand suis-je lié par ma volonté d’acheter?

Vous êtes lié après que le contrat de réservation vous a été notifié et que le délai de rétractation a été purgé.

En pratique vous recevez dans les jours suivants la signature du contrat de réservation, ledit contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. Suite à cette réception un délai de rétractation commence à courir. Une fois purgée ce délai de rétractation de sept jours vous êtes engagé.
Si vous avez besoin d’un crédit pour financer l’acquisition, le contrat est toujours conclu sous condition suspensive d’obtention de prêt.

Qu’est-ce qu’une condition suspensive d’obtention de prêt ?

Le contrat, lorsqu’un prêt est nécessaire peut contenir une condition suspensive d’obtention de prêt.
Elle suspend la réalisation d’une obligation jusqu’à ce que la condition se réalise.
En d’autres termes la promesse ne sera valable que si le prêt est obtenu. S'il n’est pas obtenu, le contrat est réputé n’avoir jamais été conclu, par conséquent les parties ne sont pas liées et le réservant doit récupérer son dépôt de garantie.

Si la vente n’a pas lieu suis-je lié par mon contrat de prêt ?

Non, le contrat de prêt est lié au contrat de vente par une clause résolutoire. D’après l’article L312-12 du code de la consommation " L’offre de prêt est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non conclusion de la vente, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé".
Autrement dit, si la vente ne s’est pas réalisée dans un délai de quatre mois, le contrat de prêt est résolu sauf volonté contraire des parties.

b) La signature du contrat de vente

Un mois avant la date de signature de l’acte de vente, le projet d’acte de vente vous sera notifié. Un rendez-vous de signature est alors proposé.

Dois-je verser la totalité du prix de l’appartement au moment de la signature de l’acte authentique ?

Non, le versement du prix de l’acquisition se fait au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Quels sont les modalités de règlement du prix d'un appartement acheté en l'état futur d'achèvement ?

Le paiement du prix pour les ventes en l’état futur d’achèvement se fait de manière échelonné, de la façon suivante :

• 35% à l’achèvement des fondations ;
• 70% à la mise hors d’eau (la mise hors d’eau signifie que les murs extérieurs sont entièrement construits et que la toiture est posée) ;
• 95% à l’achèvement de l’immeuble ;
• 100% au moment de la remise des clefs et de la prise de possession du logement.

Cependant le promoteur est libre de mettre en place une répartition des appels de fond plus détaillé, sans pouvoir dépasser ces plafonds.

C) La livraison

La livraison précède l’emménagement. Vous allez visiter votre appartement, s’ils existent des vices apparents ils seront consignés dans un procès verbal.

Si je constate des vices apparents, que se passe-t-il dans ce cas ?

Il est impératif de les constater dans le procès verbal de réception. Le promoteur se chargera de les corriger au plus vite et à ses frais.

Si dans l'année qui suit cette réception des désordres, qui n'ont pas pu être constatés lors de la réception, apparaissent, le promoteur interviendra également pour les réparer.

Qu’est-ce qui me garantit que le projet du constructeur sera mené à son terme?

Les promoteurs ont l’obligation légale d’avoir une garantie d’achèvement (caution bancaire, ouverture de crédit) ou une garantie de remboursement du prix. En cas de défaillance du promoteur, l’organisme financier s’engage à avancer ou à payer pour le compte du promoteur les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. En cas d’insolvabilité du constructeur, l’achèvement de l’immeuble se déroulera sans heurts grâce à la garantie d ‘achèvement. 

Récapitulatif des étapes d’une vente en VEFA :

1- Signature du contrat de réservation (payement d’un dépôt de garantie) ;

2- confirmation de réservation (purge du délai de rétractation);

3- Demande de prêt (si besoin est) ;

4- Transmission de l’offre de prêt, en général le mois qui suit, de la banque à l’acheteur ;

5- Notification du projet de vente par lettre recommandée accusé de réception un mois avant la vente ;

6- Signature de la vente devant notaire ;

7- Echelonnement du paiement du prix selon l’avancée des travaux ;

8- Livraison (constatation d’éventuels vices apparents)

9- Entrée en possession de l’immeuble et paiement du solde du prix.

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Les étapes de la vente dans l'ancien

a- La mise en vente du logement

Vous pouvez décider de vendre votre bien par vous-même mais pour plus de commodité il est possible de recourir à une agence immobilière.
Vous signerez alors un mandant de vente avec une, ou des agences.
Cependant il n’est pas recommandé de multiplier les mandats. Il est admis que le mandat exclusif est gage d’efficacité si l’agence immobilière a été choisie avec soin.  

b- L’obtention de divers documents administratifs nécessaires à la vente :

Actes d'état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, dossier de diagnostic technique…
Le législateur a mis à la charge du vendeur des obligations qui doivent être remplies préalablement à la vente. L’une d’entre elle est d’établir un dossier de diagnostic technique.

c- Qu’est-ce qu’un dossier de diagnostic technique ?

Il regroupe les différents diagnostiques techniques, constats et état de l’immeuble vendu dans un seul dossier. Il est annexé à la promesse de vente ou à défaut à l’acte authentique de vente et doit être mis à disposition de l’acheteur.

d- Quel est le contenu du dossier de diagnostic technique (DDT) ?

Le contenu varie selon l’affectation de l’immeuble. Il faut distinguer les immeubles affectés à l’habitation des autres immeubles.

En considérant que ces diagnostics sont exigibles en fonction des règles qui leur sont propres, le DDT doit comprendre :

• Immeuble à usage d’habitation
• Constat de risque d’exposition au plomb;
• Etat concernant amiante;
• Etat relatif à la présence de termites;
• Etat de l’installation intérieure de gaz;
• Etat des risques naturels et technologiques ;
• Diagnostic de performance énergétique;
• Etat de l’installation intérieure d’électricité ;
• Diagnostic suite au contrôle des assainissements non collectiifs.

 

• Immeuble à usage autre que l’habitation
• • Etat concernant amiante,
  • Etat concernant les termites,
  • ERNT,
  • DPE.

e- Si je ne fournis pas ces diagnostics, quelles en seraient les conséquences ?

L’institution de ces diagnostics influe directement sur le droit commun de la vente car à défaut de production de certains d’entre eux, le vendeur non professionnel ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés comme le lui permet l’article 1643 du code civil.
L’article L271-4 2° du Code de la construction et de l’habitation (CCH) dispose « à défaut de production du CREP, état concernant présence ou absence d’amiante, état relatif à la présence de termites, de l’état de l’installation intérieure de gaz, de l’état de l’installation intérieure d’électricité, du diagnostic d’assainissement non collectif, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés de l’immeuble vendu ».

Attention cette disposition n'est valable que pour le vendeur non-professionnel, le vendeur professionnel  ne peut jamais s’exonérer de la garantie des vices cachés. En effet, il est présumé connaître les vices cachés de l'immeuble.

Le DPE,  n’a qu’une valeur informative dans les rapports vendeur/acquéreur. L’absence d’ERNT,  entraine quant à lui une résolution de la vente ou une diminution du prix.

f- Quelles sont les conditions propres à l’exigence de chaque diagnostic ?

Amiante

Tous les immeubles dont le permis de construire est délivré avant le 1^er Juillet 1997.
Pour les immeubles en copropriété, cela concerne les parties privatives et parties communes.
Il est délivré pour une durée illimitée (car l’amiante est interdite depuis 1^er juillet 1997).

Les termites.

Il doit être établi pour les immeubles bâtis ou non bâtis situés dans des zones contaminées ou susceptibles de l’être et identifiées par arrêté préfectoral d'après l'article  L133-6 du Code de la construction et de l'habitation.

La durée de validité  est de 6 mois.

Constat des risques d’exposition au plomb

Il doit être dressé pour les immeubles à usage d’habitation construits avant le 1^er janvier 1949.

Si la vente porte sur un lot de copropriété, l’obligation d’effectuer un diagnostic ne porte que sur la partie privative, par contre il incombe au syndic d’avoir fait effectuer le diagnostic sur les parties communes.

La durée de validité est de 1 an. Passé ce délai il devra être refait sauf si le constat ne révèle pas de revêtement contenant du plomb ou si ces revêtements sont à des concentrations inférieure au seuil prévu par les textes.

Etat des risques naturels et technologiques (ERNT)

C’est une obligation pour tous les biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de préventions des risques technologiques ou naturels, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité article L125-5 al 1du Code l’environnement.

Durée de validité : 6 mois.

En l’absence d’ERNT, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge, la diminution du prix. (L271-4-2 al2 CCH).

Par ailleurs, le vendeur outre l’obtention de l’ERNT doit indiquer à son acquéreur si l’immeuble a donné lieu au versement d’une indemnité par une compagnie d’assurance à la suite d’une catastrophe naturelle et technologique.

Le vendeur doit aussi informer l’acquéreur de tous les sinistres qui ont pu affecter l’immeuble à la suite de catastrophe naturelle et technologique.

Diagnostic de performance énergétique

Il s’applique à tous bâtiments clos et couverts à l’exception :

- des constructions provisoires pour une durée d’utilisation inférieure à 2ans ;

- des bâtiments dont la superficie hors œuvre brute est inférieure à 50m² ;

- des bâtiments ou partie de bâtiment à usage agricole, artisanal ou industriel dans lesquels le système de chauffage produit une faible quantité d’énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques.
Indications :

• Isolation
• Incidence du chauffage par rapport à effet de serre (…)

Durée de validité: 10 ans.

L'cquéreur ne peut se prévaloir de l'absence de ce DPE, il n’a qu’une valeur informative.

Installation intérieure de gaz. (installation individuelle)

Etat en vue d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes.

Durée : 3 ans.

Installation intérieure électrique (installation individuelle).

Etat en vue d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes.

Durée : 3 ans

En l’absence d’état, la clause d’exonération des vices cachés ne peut être invoquée par le vendeur.

Installation d’assainissement

Il s’agit d’un diagnostic relatif aux installations non collectives, si l’immeuble est raccordé sur le réseau public, le diagnostic n’est pas nécessaire.

Le but est de lutter contre la pollution des eaux souterraines.

Il est normalement établi par service public de l’assainissement non collectif dans chaque commune certaines petites communes n’en ont pas, dans ce cas il faut s’adresser aux concessionnaires du service public (Lyonnaise des eaux).

Durée : 3 ans.

Lorsque l’expert constate la non-conformité des installations il prescrit des travaux à la charge de l’acquéreur. Il y a donc un coût à la clé qui peut amener à une négociation du prix

g- Les particularités de la vente d’un lot de copropriété

La vente d’un lot de copropriété obéit aux mêmes étapes que ci-dessus, cependant elle  implique l’accomplissement de diverses formalités supplémentaires notamment :

-       que le futur acquéreur ait pris connaissance du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division;

-       que la vente soit notifiée par lettre recommandée avec avis de réception sans délai au syndic;

-       qu’un état daté soit établi (il se compose de trois volets : l’un fait état des sommes dues au syndicat par le copropriétaire, l’autre fait état des sommes dues par le syndicat au copropriétaire et le dernier fait état des sommes qui devraient incomber au futur propriétaire).

-       Que soient communiqués au futur propriétaire le carnet d’entretien de l’immeuble et le diagnostic technique pour les immeubles datant de plus de 15 ans (à ne pas confondre avec le dossier de diagnostic technique, le diagnostic technique d’un immeuble datant de plus de 15 ans porte constat de la solidité du clos et du couvert, des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs de sécurité.

-       Le propriétaire d’un lot de copropriété doit faire mesurer la superficie de son appartement depuis la loi Carrez de 1996.