Le démembrement

Le droit de propriété est le droit de jouir de façon la plus absolue des ses biens : il se compose de l’abusus, du fructus, et de l’usus.
Autrement dit c’est le droit de le vendre, de donner en location, d’occuper ou non le logement.
Le propriétaire peut décider de transférer, à titre gracieux ou onéreux l’un de ces droits.
Cette dissociation du droit de propriété peut être physique (par exemple : droit de superficie) ou artificielle (par exemple : constitution de servitude).

Quels sont les principaux démembrements de propriété ?

- L’usufruit : situation dans laquelle une personne a le droit d’aliéner la propriété (vendre, hypothéquer), une autre a le droit d’en jouir (l’occuper, la mettre en location);

- Les servitudes (de passage d’écoulement des eaux, de vue, de tour d’échelle…). Elles sont définies par l’article 637 du code civile comme étant une charge imposée à une propriété pour l’usage et l’utilité d’une propriété appartenant à un autre propriétaire;

- Les droits de superficie (bail emphytéotique, bail à construction...). Ils consistent à dissocier la propriété du sol avec la propriété des constructions qui y sont édifiées ;

Si un immeuble est grevé d’usufruit et qu’il est donné en location par l’usufruitier, comment se répartissent les dépenses locatives entre nu-propriétaire et usufruitier ?

L’usufruitier est la personne qui a le droit de jouir du bien: percevoir des loyers ou occuper le bien. En contrepartie celui-ci doit effectuer les dépenses de réparation et d’entretien du logement loué ou occupé.

D'après l'article 605 du Code civil, les dépenses de grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire sauf défaut d’entretien, dans ce cas les réparations incombent à l’usufruitier.
Cet article n'est cependant pas d’ordre public. L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent toujours convenir d’une clef de répartition différente.

Quel est le régime d’imposition qui s’applique aux revenus tirés de la location d’une propriété démembrée ?

Le régime d’imposition est celui des revenus fonciers cependant il existe un régime dérogatoire au droit commun. Il est applicable lorsque le démembrement de propriété porte sur un immeuble et qu’il résulte d’une succession ou d’une donation entre vifs effectués sans charges entre parents du quatrième degré.

- Lorsque l’immeuble est donné en location à un tiers : le régime de droit commun des revenus fonciers s’applique à défaut d’option pour le régime dérogatoire.

- Si l’immeuble est occupé par l’usufruitier, seul le régime dérogatoire est applicable.

- De même, seul le régime dérogatoire est applicable lorsque le nu-propriétaire occupe l’immeuble à titre gratuit.

Immeuble donné en location à un tiers

Immeuble occupé par l’usufruitier

Immeuble occupé par le nu-propriétaire

Usufruitier

- Imposition aux revenus fonciers

- Déductions des charges foncières

- pas d’imposition au titre des revenus fonciers

Occupation à titre onéreux

Occupation à titre gratuit

Imposition aux revenus fonciers

Déduction des charges foncières

Pas d’imposition au titre des revenus fonciers

Pas de déduction de charges

Nu-propriétaire

- pas d’imposition au titre des revenus fonciers

- possibilité de déduire les dépenses de grosses réparations sur les autres revenus fonciers, s’ils sont insuffisants, déduction globale à hauteur de 10 700€

- déduction des grosses réparations : régime dérogatoire : imputation sur le revenu global à hauteur de 25 000 €.

La fraction des dépenses qui excèdent ce montant est imputable à hauteur de 25 000 € sur les 10 années suivantes

- Bénéfice uniquement du régime dérogatoire car l’immeuble n’est pas donné en location à un tiers

Le régime dérogatoire et de droit commun est applicable

Seul le régime dérogatoire est applicable

Quels sont les avantages du démembrement de propriété ? Quels sont les avantages du démembrement de propriété si je paye l’ISF ?

D’après l’article 885 G du code général des impôts : « Les biens ou droits grevés d'un usufruit, accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. »

La constitution d’un usufruit permet de faire sortir du patrimoine du nu-propriétaire un immeuble et de diminuer ainsi l’assiette de l’ISF.

Dans certains cas, la valeur du bien démembré peut être répartie entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.
La valeur du bien démembré peut-être répartie dans les cas suivants :

- Le démembrement de propriété résulte de la vente d'un bien dont le vendeur s'est réservé l'usufruit.

- L'usufruit a été réservé par le donateur d'un bien ayant fait l'objet d'un don ou legs à l'Etat, aux départements, aux communes ou syndicats de communes et à leurs établissements publics, aux établissements publics nationaux à caractère administratif et aux associations reconnues d'utilité publique.

- L’usufruit résulte de certaines des dispositions du Code civil en matière de succession (notamment des articles 767, 1094 et 1098).

Dans ce cas les règles de répartition de la valeur de la propriété dans le patrimoine de l’usufruitier et du nu-propriétaire s’établissent comme suit :

AGE de l'usufruitier	VALEUR de l'usufruit	VALEUR de la nue-propriété
Moins de :
21 ans révolus	90 %	10 %
31 ans révolus	80 %	20 %
41 ans révolus	70 %	30 %
51 ans révolus	60 %	40 %
61 ans révolus	50 %	50 %
71 ans révolus	40 %	60 %
81 ans révolus	30 %	70 %
91 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 91 ans révolus	10 %	90 %

A qui incombe le payement des droits d’enregistrement et de taxe foncière ?

Le payement de la taxe foncière incombe à l’usufruitier, d’après l’article 1400 du Code général des impôts.

Il n'y a pas de droit d'enregistrement lorsque l’usufruit et de la nue-propriété sont réunis soit à l’expiration du temps fixé pour l’usufruit soit par le décès de l’usufruitier. Sauf si cette réunion est constatée dans un acte, dans cette hypothèse le droit d’enregistrement sera de 0.60%.

Si la réunion intervient suite au versement d’une contrepartie ce seront les règles relatives au droit de mutation à titre onéreux qui s’appliqueront.